• 2012-03-14 01:14
  • 中國時報
  • 【葉家興】
  •  

         內政部二月底公布去年第四季「房價綜合趨勢分數」,相較於前一季,除了台南市微幅上漲外,其他縣市及台灣整體的房價指數都呈現九%以上跌幅。

         房價走勢難測,專家也難打包票。不過去年十一月開始,台灣房屋、未來事件交易所與政大預測市場研究中心聯手,啟動三邊產學合作,在未來事件交易所的網站平台上,以「房價綜合趨勢分數」作為標的進行交易。結果揭曉,對於去年第四季房價預測,集體智慧準確度高達九成以上,並且提前二個月就準確預知趨勢。對於今年上半年房價,房價合約交易顯示依然悲觀。不過,悲觀情緒稍有改善。比起去年底全台房價五.八%的看漲機率,今年第一季和第二季的看漲機率,已經攀升到二二.三%及四六.三%。

         這或與台股大漲有關。隨著各大央行表態延續低利率與加大量化寬鬆步伐,台股跟隨國際指數上漲,從去年底低點連攻三個月,大漲二成以上。連香港樓市也在股市帶動下,出現量穩價揚的小陽春。不過,台灣房市短期仍面對新政府「居住正義」政策的牽制,畢竟,「房價過高」高居馬政府十大民怨之首,打房措施不可能只是虛晃一招。

         在炒房熱錢和打房政策的拉扯下,短期台灣房價可能還在高位拉鋸。不過中長期呢?畢竟對多數人來說,買房並非短期囤積炒作,而是長期使用需求。

         其實拉開長線來看,熱錢只是幻象,政策也只是浮雲,真正關鍵還是在於供需力量的平衡。國際清算銀行年前提出一份研究報告,探討人口組成與資產價格的關係。報告中發現,「高齡化」和「少子化」將使未來房價經歷一段漫長沉重的低迷。

         以美國而言,過去四十年,房價因人口組成因素墊高的漲幅平均每年達到○.八%。但未來四十年,同樣因素卻使房價相對下調每年○.八%,累積將腰斬四成。房價長期以來漲多跌少,讓人們產生只要養房就會賺錢的錯覺。但未來四十年房產價格的景象,可能大為不同。房價每年減值○.八%和增值○.八%的差異看似微小,但在年復一年之後,巨大的差異將震撼人心。

         而生育率比美國更低的日本和歐洲,甚至部分新興市場國家,人口變遷趨勢對房價的衝擊將更為災難性。

         日本的房產泡沫在一九九○年代初爆破,而其命運早已顯示於人口趨勢之中。由於房地產購買者多數是介於十五至六十四歲的工作年齡人口(或稱青壯年人口),一九九○年代中日本青壯年人口開始持續下滑,揭示著日本房地產難以重返泡沫價格。青壯年人口增加,刺激需求並支持房價上漲;相反地,青壯年人口開始減少之後,人口盈餘轉變為人口負債,對長期房價的負面影響昭然若揭。

         日本十多年來的人口負債,注定其房價跌跌不休的命運。台灣又如何呢?台灣的人口盈餘僅剩三年,其後人口負債出現,青壯年人口從每年減少五萬,逐年加速到每年減少二十萬人。而這個重大人口變遷的轉角,就在馬總統卸任的那一年。

         (作者為香港中文大學財務系副教授)

    http://news.chinatimes.com/forum/11051401/112012031400523.html

    創作者介紹

    經濟新潮社EcoTrend官方部落格

    EcoTrend 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(0) 人氣()